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相続登記とは
亡くなった人の財産の名義変更のなかでも、とくに大事な手続きが不動産の名義変更です。
この名義変更のことを、「相続登記」といいます。
遺産分割協議で、誰がどの財産を引き継ぐのか話し合いがまとまったら、戸籍謄本等の必要書類を添付して、不動産所在地の法務局に相続登記申請書を提出します。
相続登記は義務ではありませんが、亡くなった方の名義のままにしておくと不動産の売却や担保の設定ができません。また、名義変更をしないうちに、次の相続が発生して権利関係が複雑になり、その不動産の名義変更をすることがままならず、どうしても手のつけられない財産となることもあります。
相続登記は、すみやかに済ませておきましょう。
相続登記に必要な書類
- 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から死亡まで、全て必要です）
- 被相続人の住民票、もしくは戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 登記を受ける相続人の住民票
- 固定資産税評価証明書
- 遺産分割協議書（注1）もしくは遺言書（注2）
- ※亡くなられてから期間が経過している場合、除籍謄本や戸籍附票、住民票について、役所での保存期間の経過により、証明書の発行を受けれないケースもあります。その場合は、別途上申書を作成したり、権利証を提出する等の方法により別の形で証明します。
（注1）遺産分割協議による相続登記の場合
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印を押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
※相続登記の場合、戸籍謄本や印鑑証明書については、有効期限（3か月以内）の制限はありません。
（注2）遺言書がある相続登記の場合
- 公正証書遺言の場合は、遺言公正証書
- 自筆証書遺言の場合は、遺言書原本と家庭裁判所の検認済証明書
※ 相続人に「相続させる」という遺言書がある場合、他の相続人の戸籍謄本や印鑑証明書を添付せずに、権利を承継した相続人が単独で登記できます。遺言執行者が選任されている場合も、同様です。
※ 被相続人の登記簿上の住所と、死亡時の住所が違う場合も、変更の経緯が分かる住民票や戸籍の附票を提出すれば、相続登記の前提として、住所の変更登記をする必要はありません。
※ 相続登記をする際に、元々の権利証（登記識別情報）は基本的に必要ありません。
※ 権利証を紛失している場合でも、手続きは可能です。
※ 相続放棄をした相続人については、相続放棄申述受理証明書を提出します。
※ 家庭裁判所で相続放棄をした人は、「相続人にならなかった」とみなされますので、遺産分割のよる場合も、印鑑証明書を提出する必要はありません。
不動産売却と相続登記
遺産の中に土地（宅地、田畑、山林など）や建物がある場合、相続人の方がそのまま使用するケースは問題ありませんが、すでに自分で自宅を所有していたり、遠く離れた不動産を相続した場合、所有に困ることがあります。不動産は維持するだけでも費用（固定資産税など）がかかります。また、遠方など目の届かない不動産の場合、放火など何かトラブルや犯罪に巻き込まれる可能性がありますし、所有者が責任を追及される場面も考えられます。
そのような場合、相続した不動産を売却することを検討してみてはいかがでしょうか。
当事務所で、信頼のおける不動産業者さんをご紹介することもできます。お気軽にお申し付けください。
また、相続した不動産を売却する場合、最終的には買主名義に変更することになりますが、被相続人から相続人への相続登記を省略して、直接買主名義に変更することはできません。
一旦、相続登記をした後に、売買による所有権移転登記をする必要があります。
